IL GIRO DEI QUARTIERI E DEI PREZZI DA LORENTEGGIO, A ROMA NORD

07 marzo 2022 · Rivista del 1° Semestre 2022 Vetrina Immobiliare Italcasa

L'opportunità di comprare casa senza un euro di anticipo sul prezzo grazie alla garanzia statale, è di quelle che probabilmente vale la pena sfruttare fino in fondo. Anche se si ha qualche piccolo risparmio può essere utili usarlo per compare una casa da ristrutturare e impiegare la liquidità disponibile per i lavori. E si può anche valutare se sia opportuno fare quello che in condizioni normali sarebbe considerato un passo più lungo della gamba per chi non ha risorse proprie: comprare sin da subito una casa per una famiglia che crescerà.

Le opzioni

Sfruttando il mutuo 100% alle condizioni attuali di tassi, prezzi e canoni delle case oggi è possibile acquistare un'abitazione di tre locali pagando ogni mese meno di quanto si spenderebbe per un bilocale in affitto e non molto di più (e tra l'altro non sempre) di quanto si spenderebbe per un'abitazione di tre locali. L'unica eccezione è Firenze, dove però trovare una casa in locazione per un lungo periodo in una zona ben servita per il centro non è facilissimo visto che i proprietari preferiscono affittare ali turisti. L'acquisto con mutuo 100% è valido naturalmente a condizione che non si abbia già l'idea di traslocare nel giro di pochi anni, ed è consigliabile soprattutto se si è in due a sobbarcarsi la rata.

Partendo dagli ultimi dati, abbiamo considerato il prezzo indicativo per un'abitazione di medio livello usata di 75 metri quadrati in sei grandi città ipotizzando che la si acquisti mediante un mutuo giovani con Ltv 100 a tasso fisso dell'1,3% e di durata trentennale. Per questo abbiamo riportato, in ordine decrescente di prezzo, le zone dove la casa tipo costa al massimo 250mila euro (valore massimo del mutuo ottenibile con la garanzia Consap). Alle condizioni indicate il mutuo per una casa da 250mila euro rata 840 euro al mese circa, cifra compatibile con un reddito di 3.000 euro al mese e con un Isee da 40mila euro; un reddito difficilmente alla portata di un single che non ha soldi da anticipare per l'acquisto ma che appare ragionevole se a comprare è una coppia. Qui consideriamo un mutuo Ltv 100, ma siccome la garanzia Consap “rafforzata” varata lo scorso anno under 36 copre i finanziamenti con Ltv superiori a 80 e al massimo di 250mila euro, va precisato che in teoria la si potrebbe attivare per case di un costo che può arrivare a 312.499 euro. Venendo alle tabelle anche nelle due città con i prezzi più elevati è possibile comprare in zone residenziali bene servite.

Per dare qualche numero di confronto con sui canoni (che in tabella non riportiamo per motivi di spazio) basati sempre sui dati in nostro possesso, nel capoluogo lombardo a Lorenteggio si compra il trilocale pagando una rata da 832 euro, due locali ne costano in affitto 800, tre 900. In via Ripamonti si spenderebbero 802 euro di mutuo, contro 800 di affitto per due locali e 1.200 per i tre locali. Al Corvetto il mutuo costa 681 euro al mese, due locali in affitto 850 e tre locali 1000.

Nella capitale al Torrino Nord gli 832 euro del mutuo per il trilocale si confrontano con i 775 euro di canone per un bilocale e i 950 del trilocale.

A Monteverde il mutuo costerebbe 803 euro, contro 800 per un bilocale e 1000 per la casa con un vano di più.

A Napoli e a Torino con 250mila euro si comprano tre locali in aree centrali ed è possibile addirittura progettare in aree residenziali acquisti di immobili di dimensioni ancora maggiore di quella qui ipotizzata. Nella città campana in via Fracanzano al Vomero o in via Luca Giordano si spenderebbero per il mutuo 832 euro contro i 750 dell'affitto del bilocale o il 900 del trilocale. A Chiaia il mutuo comporta una rata da 705 euro, contro un canone da 675 per due locali e di 875 per tre. Per quanto riguarda il capoluogo piemontese, 75 metri quadrati usati si comprano a 225mila euro a Crimea e a Gran Madre, tra le aree più pregiate della città; un mutuo per tre locali costa 755 euro al mese, mentre per tre locali i canoni sarebbero rispettivamente 800 e 700 euro al mese. A Bologna in pieno centro in via Indipendenza si spenderebbero per tre locali 705 euro al mese per il mutuo, a fronte di affitti di 750 euro per il bilocale e di 950 per tre locali. A Firenze, infine, come accennato il mutuo costa un po' di più dell'affitto. Ad esempio, a Le cure si spendono in locazione 650 per due locali e 700 per tre a fronte di una rata di mutuo per il trilocale di 782. Comunque non si spende molto di più.

Tratto dal Corriere della Sera – L’Economia del 7 febbraio 2022

Istruzioni per l’uso

Dalle tasse azzerate all’Isee: tutte le regole dell’agevolazione

Il pacchetto per i giovani presenta due misure molto importanti: l'azzeramento delle imposte di trasferimento nel caso di acquisto di prima casa e l'introduzione delle garanzie per i mutui ad alto Ltv.

Per avere diritto alle agevolazioni bisogna avere meno di 36 anni. Ma è opportuna una precisazione: per il calcolo dei 36 anni non si considera il giorno in cui avviene il passaggio di proprietà e/o la stipula del mutuo ma nell'anno solare in cui vengono registrati l'acquisto o il finanziamento.

Quindi se una persona nata il 31 dicembre 1986 comprasse una casa quest'anno non avrebbe diritto alle facilitazioni fiscali pur non avendo ancora 36 anni. Se a comprare sono in due e uno solo ha il requisito anagrafico le agevolazioni si applicano solo a lui o a lei. Inoltre, è necessario che vi sia un'Isee inferiore a 40mila euro, se si compra in due i 40mila euro sono complessivi.

Nel caso di acquisto da privato non si paga nessuna imposta, se invece si compra da impresa costruttrice non si pagano l'imposta di registro, quella ipotecaria e quella catastale, e si versano 320 euro complessivi per bollo, tassa ipotecaria e tributi di voltura catastale. Infine, si paga l'Iva al 4% (non era possibile per le regole comunitarie azzerarla) ma la somma versata si trasforma in credito di imposta.

Per quanto riguarda il mutuo, oltre ai requisiti di tipologia immobiliare, età e reddito, c'è anche un limite alla somma che si può richiedere: 250mila euro. Lo Stato fornisce una garanzia pari all'80% della cifra mutuata a condizione che il finanziamento abbia una Ltv superiore a 80 e al massimo di 100.

La garanzia, erogata tramite un fondo gestito da Consap, è molto maggiore di quella prestata per i mutui giovani a Ltv fino a 80 e che arriva al 50%.

Gli under 36 infine non pagano per il mutuo l'imposta sostitutiva dello 0,25%.

Tratto dal Corriere della Sera – L’Economia del 7 febbraio 2022